Виды деятельности

Предварительное согласование места размещения земельного участка для строительства объекта является обязательным начальным этапом процедуры отвода земель.

Для того, чтобы выбрать место размещения участка земли, местный исполком создает специальную комиссию, которая будет заниматься этим вопросом. Для ее работы и рассмотрения возможности выбора земельного участка для заявленных целей организация по землеустройству оформляет земельно-кадастровую документацию. Такая документация оформляется на основании поручения райисполкома и договора подряда, который заключают с заинтересованным в выделении земельного участка лицом.

Содержание земельно-кадастровой документации

Когда готовится земельно-кадастровая документация, то сначала нужно уточнить место размещения этого участка, условия его предоставления, качество и состав. Также важно уточнить наличие сервитута и ограничений прав в использовании этого участка, условия снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы на участке. Кроме того, определяются права вырубки растительности на участке и дальнейшее использование древесины.

В процессе работ нужно просчитать ориентировочные размеры возможных убытков, получить сведения о кадастровой стоимости участка, провести почвенные и агрохимические обследования (нужны для того, чтобы определить фактический объем потерь с/х-производства), оценить воздействие намеченного объекта строительства на окружающую среду.

После того, как комиссия рассмотрит и выберет место размещения земельного участка, оформляется акт, соответствующий установленной Госкомитетом по имуществу форме, который затем утверждается председателем районного исполкома и, при необходимости, согласовывается с председателем областного исполкома. Этот документ становиться основанием для проведения проектно-изыскательных работ, а в дальнейшем и разработки проекта строительства объекта и документации к нему, необходимой для проведения строительных работ.

Земельные участки могут быть предоставлены и без предварительного согласования места размещения в случае если:

1. они включены в перечни свободных (незанятых) земельных участков, утвержденные местными исполкомами;
2. они будут использоваться для ведения гражданами личного подсобного или крестьянского хозяйства, ведения деятельности в рамках традиционных народных промыслов, а также огородничества, сенокошения или выпаса сельхозживотных;
3. участки будут использованы юридическими лицами и ИП для ведения сельского, лесного и подсобного хозяйства, или реконструкции инженерных или транспортных объектов инфраструктуры, а также их строительства или строительства тех объектов, которые понадобятся для их дальнейшей эксплуатации. Исключение: места открытой добычи полезных ископаемых;
4. на земельных участках находятся или будут строиться (а в дальнейшем и обслуживаться) объекты, месторасположение и размеры которых определены согласно Решению Президента Республики Беларусь или программой, утвержденной Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь;
5. на них располагаются капитальные строения или квартиры в блокированных жилых домах. Также к этому пункту относятся незавершенные законсервированные капстроения, и строения пострадавшие от порчи, пожара или других стихийных бедствий, которые принадлежат гражданам, ИП, юрлицам на праве собственности. Также подтверждением прав может стать иное законное основание, например, договор, судебное постановление и т.п. документация.

Одним из обязательных этапов процедуры предоставления земельного участка является разработка проекта его отвода, в котором обосновываются размер и границы будущего участка с учетом требований, которые установлены в рамках рационального использования смежных участков земли. Также в проекте отвода определяются состав и качество земель, наличие сервитута, ограничений прав в использовании участка, срок и условия его использования, в том числе и сроки возврата, если участок предоставляется во временное пользование или аренду.

Кроме того, в проекте рассчитываются фактические размеры убытков, которые причиняются землепользователю, потери сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, условия использования плодородного слоя почвы на участке, права вырубки растительности на нем и ее дальнейшего использования, условия восстановления нарушенных мелиоративных систем и сведения, касающиеся кадастровой стоимости участка земли.

Разработка проекта отвода земельного участка осуществляется организацией, занимающейся вопросами землеустройства, на основании заключенного с заинтересованным лицом договора подряда. При этом его разрабатывают на весь объект в целом, в том числе и на предметы инженерной и транспортной инфраструктуры, без которых эксплуатация этого объекта не является возможной.

Впрочем, проект может разрабатываться и на часть объекта, если в генеральном плане его строительства предусмотрена определенная очередность строительства этого объекта, в частности отдельно стоящих зданий и сооружений.

Документация для разработки проекта отвода земельных участков

Разработка проекта отвода земельного участка осуществляется на основе:

1. материалов предварительного согласования;
2. копий генерального плана объекта строительства (вместе с инженерными сетями), согласованных в установленном порядке с соответствующими органами;
3. схем проекта планировки района индивидуальной жилищной застройки с формированием первичной инженерно-транспортной инфраструктуры;
4. проекта организации и застройки территории садоводческих товариществ или дачного кооператива;
5. заключения государственной экспертизы;
6. копий документов, которые подтверждают госрегистрацию юрлица или ИП, без нотариального засвидетельствования (или копии документа, в котором содержатся идентификационные сведения о гражданине).

Когда участок предоставляется в постоянное или временное пользование, и по его территории нужно возвести линейные сооружения: газопроводы, нефтепроводы, кабельные ЛЭП и т.д., то нужно составить еще и график ведения работ.

Также разработка проекта требует предоставления документов, подтверждающих источники финансирования или инвестиций, для строительства объектов, под которые эти земельные участки запрашиваются, на момент подачи соответствующей заявки. Эти документы нужны в случае, если участок испрашивается юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

На основании проекта отвода земельного участка местным исполкомом принимается решение о предоставлении заинтересованному лицу данного участка.

Установление границы земельного участка

Работы по установлению границы земельного участка выполняются в целях определения геометрических размеров и местоположения границы земельного участка.

Граница земельного участка, устанавливаемая на местности с закреплением ее точек поворота межевыми знаками, является фиксированной границей.

Граница земельного участка, устанавливаемая по картографическим материалам, без закрепления ее точек поворота межевыми знаками на местности, является нефиксированной границей.

Работы по установлению фиксированной границы земельного участка выполняются геодезическим способом, а работы по установлению нефиксированной границы земельного участка – картометрическим способом.

Работы по установлению фиксированной границы земельного участка обеспечивают возможность последующего восстановления этой границы.

Установление фиксированной границы земельного участка на местности, как правило, проводится в присутствии следующих лиц или их представителей (в случае совершения действий от их имени):

• заинтересованного лица, за исключением случаев формирования земельного участка для проведения аукциона;
• землепользователя земельного участка, часть которого изымается, – при изъятии части земельного участка, за исключением изъятия земельного участка для государственных нужд;
• землепользователей смежных земельных участков.

При установлении на местности фиксированной границы земельного участка проводится ее согласование с землепользователями смежных земельных участков.

Информация о дате выполнения работ на местности доводится исполнителем работ (в основном по телефону) до заинтересованного лица и землепользователей смежных земельных участков.

Контактная информация, необходимая для извещения о дате установления фиксированной границы землепользователей смежных земельных участков (фамилия, имя, отчество (при наличии) гражданина, в том числе индивидуального предпринимателя, наименование юридического лица, номера телефонов и (или) адрес места жительства гражданина, юридический адрес юридического лица и так далее), предоставляется исполнителю работ заинтересованным лицом.

При необходимости заинтересованное лицо может уточнить указанную информацию в местном исполнительном комитете по месту нахождения земельного участка.

Если при установлении границы земельного участка усматриваются признаки самовольного занятия земельных участков (на земельном участке расположены капитальные строения (здания, сооружения), ограждения, их части, не принадлежащие кандидату в правообладатели в отношении земельного участка, или самовольно им возведенные (реконструированные)), исполнитель работ письменно уведомляет об указанных фактах местный исполнительный комитет для принятия мер в соответствии с законодательством. Дальнейшие работы по установлению границы земельного участка прекращаются.

Ответственность за сохранность установленных межевых знаков несет землепользователь земельного участка.

Восстановление фиксированной границы земельного участка

Восстанавливается на местности только фиксированная граница земельного участка.

Восстановление фиксированной границы земельного участка заключается в отыскании на местности положения точек поворота ранее установленной геодезическим способом фиксированной границы земельного участка и закреплении, при необходимости, соответствующих точек новыми межевыми знаками взамен утраченных.

Восстановление нефиксированной границы земельного участка, а также границы земельного участка, установленной аэрофотогеодезическим способом, не производится. В отношении таких земельных участков по желанию заинтересованного лица выполняются работы по установлению фиксированной границы земельного участка геодезическим способом.

Работы по восстановлению границы земельного участка в случае утраты (уничтожения) межевых знаков и границы (граничных линий) обеспечивают определение местоположения границы земельного участка на местности в соответствии с материалами по установлению этой границы.

Восстановление границы земельного участка производится в присутствии землепользователя земельного участка или его представителя (в случае совершения действий от его имени).

Измерение углов, длин линий и связь (привязка) межевых знаков с пунктами геодезической сети осуществляются по технологии, аналогичной применяемой при установлении фиксированных границ земельных участков.

Земельные участки делятся на два типа: делимые и неделимые. Делимыми называют те участки, которые могут быть разделены на несколько частей, каждая из которых будет представлять собой новый земельный участок. При этом каждый новый участок после раздела можно будет использовать согласно целевого назначения прежнего участка. Также понятие делимых участков подразумевает, что их раздел не приведет к нарушению градостроительных регламентов, требований природоохранного законодательства, пожарных, санитарных, строительных и других норм.

В случае, если эти требования не могут быть выполнены в полном объеме, участок признается неделимым. При этом не допускается раздел участков, которые были отданы под строительство и/или обслуживание одноквартирных жилых объектов.

Делить и объединять между собой можно те земельные участки, права собственности на которые (пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, аренда/субаренда) зарегистрированы в едином государственном регистре объектов недвижимости, прав на них и сделок с ними. Также важно, чтобы собственники земельных участков или землепользователи имели правоудостоверяющие документы на объекты.

Слияние земельных участков, которые находятся в частной собственности, в собственности негосударственных юридических лиц РБ, иностранного государства, международных организаций, можно осуществлять в том случае, если они являются смежными, а также имеют одинаковое целевое назначение. Однако важно, чтобы при этом они не превышали предельные размеры земельных участков, которые установлены 36-й статьей Кодекса Республики Беларусь о земле. При этом не должны нарушаться законодательные требования в сфере охраны и использования земель.

Если земельные участки находятся в государственной собственности, и предоставлены землепользователям в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, аренду или субаренду, то их слияние может быть осуществлено в том случае, если они являются смежными, предоставлены на одном виде права, а также имеют одинаковое целевое назначение. При этом не должны нарушаться нормы статьи 36 Кодекса Республики Беларусь о земле, где прописаны предельные размеры земельных участков, и другие законодательные требования в области охраны и использования земель на территории государства.

Если производиться раздел земельных участков, расположенных на территории садоводческого товарищества, то необходимо внести данное изменение в проект организации и застройки его территории.

Порядок выполнения работ

Процесс деления или слияния земельных участков предусматривает несколько этапов:

1. разработка проекта и его согласование с заинтересованными лицами;
2. установление границ образованных участков на местности;
3. проведение процесса государственной регистрации прекращения существования разделенных или объединенных участков земли;
4. проведение регистрации создания вновь образованных после деления или слияния земельных участков.

Если происходит деление или слияние земельных участков, которые находятся в частной собственности, в собственности негосударственных юрлиц, иностранных государства или международных организаций, то собственникам земельных участков нужно обращаться в организацию по землеустройству по месту расположения этих участков для того, чтобы заключить договор подряда.

Если участки находятся в государственной собственности и предоставлены в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, аренду или субаренду землепользователям, то для того, чтобы провести их деление или слияние землепользователь должен обратиться в районный исполком по месту расположения земельного участка.

Топографическая съемка местности (топосъемка) является самым востребованным на сегодня комплексом геодезических работ, которые выполняются на местности и в камеральных условиях. Необходима она для составления топографических карт и планов, имеющих крупные, в частности 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000, и мелкие масштабы (1:10 000, 1:25 000 и меньше).

Выполняют ее в случае, когда необходимо обновить топографические карты и планы, выполнить инженерные изыскания, а также в случае разработки проектов строительства зданий и сооружений, составления генпланов, рабочих и разбивочных чертежей различных объектов строительства. Кроме того, топографическая съемка необходима, когда проводиться вертикальная планировка поверхности и создание проектов ландшафтного дизайна местности.

Когда проводиться крупномасштабная топографическая съемка, то на планах отображают все элементы местности, в частности контуры населенных пунктов, садовых и лесных насаждений, озер и рек, а также строения и сооружения, автомобильные и железные дороги, сооружения возле них, линии инженерных и транспортных коммуникаций и т.д. Картина местности воспроизводиться во всех деталях с учетом ее рельефа.

Ситуация местности при этом отображается с помощью условных знаков, а рельеф местности горизонталями с подписями отметок характерных его точек, которыми считаются горные вершины, дно котлованов, самые низкие точки седловины. Горизонтали же представляют собой линии на плане, которые соединяют между собой точки равной высоты. На топографические карты наносятся также пункты плановых и высотных геодезических сетей, и все точки, с которых производилась съемка, при условии, что они закреплены постоянными знаками.

Для чего проводится топосъемка местности

При выполнении полевых геодезических работ используют высокоточное, в том числе и спутниковое, оборудование.

Если производятся строительные работы на территориях, где находятся ценные и редкие растения, кустарники и деревья, то целесообразно будет выполнять подеревную съемку местности. Такая топосъемка чаще всего используется, если предстоит проводить строительные работы в заповедниках, ботанических саадак, парках и лесной зоне. С ее помощью удобно проектировать и возводить строительные объекты, поскольку она позволяет сделать потери древесной растительности минимальными. Когда выполняется подеревная съемка, то на плане обозначаются все деревья и кустарники, расположенные на этой территории. После этого составляют подеревную ведомость.

Топографическую съемку можно оформить как в бумажном, так и электронном виде (создается цифровая модель местности). Результат при этом подается заказчику в любой удобной для него форме.

В УП «Проектный институт Белгипрозем» можно заказать топографическую съемку территории при обращении за подготовкой материалов предварительного согласования места размещения земельного участка для строительства объекта. Обратите внимание, что параллельное выполнение работ позволит сократить сроки проектирования объекта.

УП «Проектный институт Белгипрозем» является аттестованным предприятием на право осуществления работ в составе инженерно-геодезических изысканий.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель проводится с целью получения данных об их плодородии, технологических свойствах и местоположении, характеризующих условия ведения сельского хозяйства, и определения их кадастровой стоимости.

Объектом кадастровой оценки земель являются сельскохозяйственные земли земельных участков, предоставленных сельскохозяйственным организациям, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам, иным организациям для ведения сельского хозяйства, в том числе крестьянского (фермерского), а также для ведения подсобного сельского хозяйства.

Предметом кадастровой оценки сельскохозяйственных земель являются:

• плодородие почв, определяющее уровень урожайности сельскохозяйственных культур;
• технологические свойства, определяющие степень благоприятности выполнения полевых механизированных работ и уровень затрат на их выполнение;
• местоположение (удаленность) по отношению к внутрихозяйственным производственным центрам, местам поставки продукции и приобретения производственных ресурсов, определяющее величину транспортных затрат по перемещению грузов и агрегатов при возделывании и уборке сельскохозяйственных культур.

Кадастровая оценка земель проводится по видам земель и по отдельным сельскохозяйственным культурам.

Результаты кадастровой оценки земель – балл плодородия почв земельного участка, общий балл кадастровой оценки земель, нормативный чистый доход и дифференциальный доход с 1 га сельскохозяйственных земель, кадастровые стоимости 1 га сельскохозяйственных земель.

Результаты кадастровой оценки сельскохозяйственных земель используются для:

• установления ставок земельного налога на сельскохозяйственные земли сельскохозяйственного назначения;
• определения размеров убытков, причиненных землепользователям изъятием у них земельных участков для несельскохозяйственных целей;
• разработке схем землеустройства и проектов внутрихозяйственного землеустройства;
• оптимизации использования сельскохозяйственных земель;
• оптимизации размещения посевов сельскохозяйственных культур и иных целей.

Когда определяются ориентировочные и фактические размеры убытков, которые причиняются землепользователям при изъятии или временном занятии земельных участков, а также сносе расположенных на них недвижимых объектов, то учитываются следующие факторы:

• стоимость жилых домов, расположенных на них, а также объектов, имеющих культурно-бытовое назначение, производственных и других капитальных строений, в том числе и тех, которые находятся в стадии незавершенного строительства;
• стоимость лесных, плодово-ягодных, защитных и других многолетних насаждений, разных видов недревесной лесной продукции, объектов растительного мира, которые могут быть удалены (деревья, кустарники, газоны, цветники), сооружений мелиоративного и противоэрозионного назначения, объектов незавершенного производства или урожая сельхозкультур;
• убытки, которые причиняются ограничением прав на участки земли, в том числе и в случае установления земельных сервитутов;
• убытки, которые причиняются в результате влияния, оказываемого деятельностью граждан, ИП и юрлиц.;
• упущенная выгода;
• плата за право заключения договора об аренде участка земли.

Порядок определения размера убытков

Когда планируется изъятие земельного участка, то ориентировочные убытки определяют в процессе подготовки земельно-кадастровой документации, которая необходима для дальнейшей работы комиссии, занимающейся выбором места размещения земельного участка, а также пакета земельно-кадастровых документов на земельный участок, который готовится к изъятию для проведения аукциона. Фактические убытки определяют в процессе разработки проекта отвода участка земли.

Когда необходимо провести строительные работы по возведению подземных линейных сооружений, в частности газо- и нефтепроводов, ЛЭП, линий связи и др., которые осуществляются в срок до 1,5 года без вырубки находящейся на участке древесно-кустарниковой растительности и без изъятия участка, то ориентировочные убытки определяют при подготовке земельно-кадастровой документации, необходимой для комиссии, занимающейся выбором места размещения участка. Фактические убытки в этом случае рассчитываются после того, как будет разработана и утверждена в соответствующем порядке проектная документация, необходимая для начала строительства этих сооружений.

По результатам определения размеров убытков, которые будут причинены землепользователям вследствие изъятия или временного занятия земельного участка, сноса расположенных на нем объектов недвижимости, организация, которая занимается определением размеров убытков, должна составить соответствующий отчет. В нем должны быть указаны исполнители работ, перечень данных, использованных при определении размера убытков, источники их получения, описание самой процедуры расчета наносимых убытков, результаты определения убытков и другие сведения. Этот отчет должен быть обязательно подписан руководителем организации и заверен печатью.

Далее размеры убытков должны быть указаны в акте выбора места размещения участка, проекте отвода участка, а также в решениях об изъятии и предоставлении земельного участка, или разрешении на строительство подземных линейных сооружений, осуществляемого в срок до полутора лет без права вырубки деревьев и кустарников, расположенных на участке, выдаваемых местными исполкомами.

Проект включает текстовую и графическую (актуальная планово-картографическая основа) документацию, обосновывающую организацию и устройство территории сельскохозяйственных земель на ближайшую перспективу (до 5 лет). Содержание проекта может дополняться и корректироваться в соответствии с пожеланиями заказчика.

Разработка проекта предусматривает в общем случае решение следующих вопросов: актуализация земельно-кадастрового плана, развитие и специализация производственных центров, оптимизация состава, структуры и размещения земель, формирование системы севооборотов, территориальная организация пастбищного содержания скота,·размещение объектов инженерного оборудования территории, обоснование эффективности проектируемых мероприятий.

В комплексе с проектом может изготавливаться Книга ведения севооборотов сельхозорганизации, в которой размещена информация по каждому рабочему участку: его графическое изображение, площадь, балл плодородия, технологические характеристики, агрохимические показатели.!

Выполняется почвенное обследование земельных участков с выполнением соответствующих лабораторных анализов, изготовление почвенных карт различного масштаба с вычислением площадей почвенных разновидностей, агрохимическое обследование участков (кислотность, содержание гумуса, содержание калия, фосфора, кальция, магния и др.).

Почвенное и агрохимическое обследование земель позволяет более экономно использовать удобрения, одновременно повышая уровень урожайности, минимизировать негативное влияние удобрений на окружающую среду за счет их рационального внесения.

Формируется пакет документов, необходимых для регистрации создания земельного участка и возникновения права на него, оформляется и подается заявление на регистрацию земельного участка от имени заинтересованного лица.

УП «Проектный институт Белгипрозем» выполняет создание ортофотопланов различной точности и масштабов. Ортофотопланы, в зависимости от исходных аэро- и космоснимков, могут быть панхроматические (черно-белые) и спектрозональные (цветные). В основном, ортофотопланы создаются в масштабе 1:10000. Для их создания используется программа PHOTO_MOD. При создании ортофотопланов выполняется также создание цифровой модели рельефа. Ортофотопланы широко используются в топографических, геологических, лесоустроительных и других проектно-изыскательских работах, при формировании и обновлении цифровых карт, а также для оперативной оценки состояния местности.

Схема землеустройства является документом планирования землепользования, определяющим перспективы распределения, использования и охраны земель района на 10-15 лет, она включает текстовую и картографическую части. Документ предназначен для местных исполнительных и распорядительных органов, других государственных органов и организаций в соответствии с их компетенцией по регулированию и управлению в области использования и охраны земель, а также для иных заинтересованных.

Разработка схемы предусматривает в общем случае решение следующих вопросов:

1. оценка природных, экономических, экологических, демографических условий, характера расселения, земельно-ресурсного и хозяйственного потенциала района;
2. определение ограничений хозяйственной деятельности, направлений и допустимой интенсивности использования земель;
3. разработка концепции и общей стратегии использования земельного фонда;
4. определение земельных участков, предназначенных для размещения объектов недвижимости в соответствии с государственными программами, инвестиционными проектами, для продажи с аукционов;
5. разработка предложений по упорядочению границ административно-территориальных единиц;
6. определение объектов и объемов перераспределения земельного фонда.

Содержание схемы и картографическая часть могут дополняться и корректироваться в соответствии с пожеланиями заказчика.

Цифровые почвенные карты создаются на основе аналоговых почвенных карт на территории отдельных сельскохозяйственных предприятий.

Основные направления практического применения цифровых почвенных карт:

1. создание базы данных почвенных ресурсов для целей точного земледелия;
2. кадастровая оценка селькохозяйственных земель;
3. разработка проектов внутрихозяйственного землеустройства;
4. оптимизация размещения посевов сельскохозяйственных культур с учетом почвенных условий;
5. разработка агротехнических, мелиоративных мероприятий, направленных на повышение плодородия почв;
6. разработка мероприятий по борьбе с деградацией почв;
7. учет почвенных ресурсов;
8. проведение почвенного районирования в научных и прикладных целях.

Создается комплекс программно-технических средств, баз пространственно-атрибутивных данных с целью автоматизации получения, обработки и хранения земельно-кадастровой информации в цифровой форме.